淡海新市鎮

淡海新市鎮位置示意圖(轉錄自淡水地政事務所

淡海新市鎮的正面說法我們從相當多的管道都可獲得,讓我們聽聽比較不一樣的聲音吧。

[產業結構][土地徵收][國宅建設][交通建設]


產業結構問題分析

就新市鎮的開發案的本身計畫來看,淡海新市鎮估計約可引進三十萬的人口,並在新城內,將商業區分為三類,即中心商 業區、海濱商業區及鄰里商業區。在這項計畫中,新城鎮的商業帶動多偏向服務業。在中心商業區裡,是設在全區的地理 中心,略呈東西向分布,其設施規模設計是除了服務本新城鎮的人口外,尚可包括了計畫區外的淡水舊市區及三芝、石門 等北海岸地區。
中心商業區主要是在提供主要商業、企銀、金融、娛樂、餐飲等服務業使用。而為了讓該商業區能成為日後新城鎮的商業 中心,並且能具有現代商業、市鎮中心的水準,中心商業區將採用超大街型的街廓,原則上是每一街廓的規模都在600 公尺長、200公尺寬左右,期能使街廓內的商業建築物配置富於變化;並且配合行政區、車站、公園等塑造新市鎮中心 的獨特景象。
在海濱商業區裡,是在西側的海濱地區,配合了海濱遊憩區,一共規劃了四處的海濱遊憩處,以供置餐飲、住宿、旅遊服 務及商業活動等。
而在鄰里商業區裡,是配合了住宅區的閭鄰單位,平均分佈於計畫區,共劃設七處,每處面積約為一公頃。而這片商業區 裡,是供為一般商業、企業、娛樂、餐飲等服務業來使用。
但是受人質疑的是,淡水的就業就市場十分狹小,加上人口移入的壓力,勢必在人力資源上形成浪費。而且淡海地區的經 濟發展向來是靠觀光取勝的,在觀光客的成長不及人口成長的狀況下,要拿什麼來餵養這些在淡水的人們?不過,針對這 點,促進委員會表示,有人住的地方就會有經濟活動的產生;有人口的地方,就會有消費購物的需要;自然而然就會引起 企業在淡水的投資。在越來越多企業的投資開發的情況下,經濟成長是可預期的。
贊成者和支持者各持自己的理論,而營建署則表示,如果這個新市鎮不能刺激淡海地區的商業經濟發展,當初就不會選在 淡水這裡開發新市鎮了。另外,在淡海新市鎮的計畫中,還有項填海造地的工程,是打算將港仔坪的港口填平,成為海埔 新生地,以做為焚化爐及垃圾集散地之用。但是這項計畫,遭到淡水地區的漁民們的反對。一位李姓漁民就說,在這裡的 海洋資源很豐富,有各式各樣的螺貝類生物,以及很多的魚類集散場,如果將這片海洋填平後,勢必會影響漁民的生計。 事實上,築堤造地的工程至今還在爭議,漁民及環保聯盟等人士也一直在反對這項工程。營建署的理由是,這塊地是在淡 水地區最適合拿來做填海造地之用,而在營建署與環保署的「環境評估書」中說,此區並沒有珍貴的海洋資源。但是就在 日前,漁民駱文智卻發現了珍貴的保育類動物「綠蠵龜」,又証實了此區的確有珍貴的海洋資源存在。於是,在海洋資源 及經濟層面上又多了一層的爭議。

土地徵收問題

台北都會區,可以畫分成為六個主要功能區,分別為台北核心區、淡芝地區、橋和地區、三新地區、新柵地區及港汐地區 ,淡海新市鎮所屬的淡水為淡地區,其功能主要在於次區域商業中心、地方商業中心、居住及遊憩。而在淡海新市鎮的開 發計畫中,預計引進三十萬的人口,是占了淡芝地區的目標年(民國104年)的人口增量(68萬)的44%,從此可 顯示,在新市鎮的開發中,人口的成長是佔了近一半的比例;另外新市鎮的開發可增加15萬個就業機會,是佔淡芝地區 的目標年就業增量(39萬)的38%,可見淡海鎮不但提供整個都會區居住與就業,更可紓解中心都市(台北核心區) 人口長之壓力,並且強化淡芝地區中心(淡水)之都市發展機能。
淡海新市鎮的都市發展定位,便是在於二級產業-商業的帶動,同時,除了紓解台北多餘的人口住宅問題,淡海新市鎮更 希望能藉此提高淡海地區鄉鎮之發展。經濟開發當然是淡海新市鎮的首要目標之一。但是,經濟利益的衝突,卻是淡海新 市鎮的最大阻因之一。從計畫提出開始,營建署就先面臨在開發區的原地主強力反彈。
第一期第一區的土地區段徵收作業,在該區土地原為無耕作價值的瘠田荒地的前提下,該地區土地的原地主們大多願意進 行土地開發。所以,在這塊區域裡,並無太多反彈。但是,這卻與土地位在聯外道路及公路、幹道二旁的地主們有所損失 ,而擁有無價值利用的土地的地主們,卻又冀望此開發能夠為他們帶來財富。由於在開發方式中,明文規定「開發方式按 區段徵收方式辦理土地開發,原地主發還百分之四十的土地,政府取得百分之六十的土地;其中的百分之四十一提供作公 共設施用,百分之十九標(讓)售及自行建築,所得款項供作開發經費」;因此,在聯外道路二旁擁有高經濟價值的土地 地主們,當然不願意其黃金地段必須與貧瘠田地平均經濟效益。同時,也不是每位地主都願意支持該開發案。
辦理土地區段徵收時,除可由政府掌握特定地區之整體開發外,在實質意義上,原被徵收土地,更可由原來的農業區等非 建築土地,轉變更為可建地,土地價值自然而然提高數倍。再加上開發完竣後,受商業刺激,土地價值更是水漲船高。於 是,擁有原來價值就較看好的土地地主們,認為「所有的區段徵收土地一律可領回40%是不公平的」。 此外,若以一塊一百坪的土地而言,假設該地主擁有四位子女,在開發前,地主可將一百坪的土地平均過給四位子女,而 平均每位子女可以分得二十五坪的土地,可以供住家或是其他用途;但是在徵收後,由於只能發回百分之四十的土地面積 給原地主,因此,一塊一百坪的土地,只剩下四十坪的土地面積可以分給四位子女,平均每位子女可以得到十坪的土地。 這麼一來,土地面積過於狹小,開店住家均不夠使用,便失去了利用價值。如此一來,儘管政府在區段徵收上有不少利民 的措施,如:「辦理區段徵收期間,可免繳納地價稅,辦理完成後,前二年仍可有享有減半徵地價之優惠....,凡因繼承 或配偶、直系血親之間贈予而轉移者,免徵遺產稅或贈與稅。」「原土地所有權人參加區段徵收願意領取現金補償地偠者 ,均按徵收當期公告土地現值補償其地價,不再扣繳土地增值稅,而申請或優先買回抵價地者....第一次移轉時並以領回 或買回時之地價為原地價計算增值的數額,可節省土地增值稅。」等等,但是在中國人「有土斯有財」的觀念下,難怪這 些地主們不願偌大的地被徵收後,只能拿回百分之四十的土地的政策。其次,在區段徵收中,雖然規定,因繼承或贈予而 移轉之地主,不必徵收遺產稅,然而,在淡海新市鎮規畫裡,因新市鎮的開發案而使得原有農業用地變為商業用地,在這 過程中,土地增值的部份「漲價歸公」,於是,地主們更反彈了。以住在淡水下圭柔山附近的盧姓人家來說,由於父親於 八十三年的八月逝世,而其父親名下的土地,依規定必須在三個月內辦理變更,否則日後辦理變更時得依法繳交滯納金。 因此盧姓人家在十一月時向地政事務所辦理過戶的程續,但是在過戶時,卻發現必須繳二千多萬元的遺產稅,這筆突來的 「橫禍」,對於土地被規劃為淡海新市鎮的農民而,只可說是禍從天降。淡水戶政事務所表示,盧姓地主所擁有的六分多 的土地,原為農業用地,依土地課稅的規定是農業用地,在辦理過戶時不用課徵遺產稅;但是因為這塊土地是被劃在淡海 新市鎮的用地裡,因此,只能使用新市鎮的土地徵收辦法。所以這六分多的土地在變為商業用地後,這塊土地也會在這過 程中因而增值,而照新市鎮的土地徵收辦法中,明文規定「漲價歸公」,因此,依照在這過程中土地所增值的部份必須充 公,也因而這六分多的土地依法得課徵二千多萬的遺產稅。(見淡海報導,民國八十五年八月)乍聽之下,這種說法頗為 合理;但是這二千萬的計算方式是以十年以後的淡海新市鎮建設完成後的假設情況來計算的。然而,誰敢保証十年以後的 狀況會如何這般順利?一位陳姓地主說,「林口新市鎮」至今懸宕,就是最好的例子,「萬一淡海新市鎮的計畫失敗了, 這些『徵值稅』不就白繳了?」這種情況非唯一案例。
此外,淡海新市鎮的規劃中,有些地方被設計為商業區,或是住宅區,有些則被設計為工業區或是保存區。就經濟觀點而 言,這些被規劃為工業區、住宅區的地區,經濟成長當然比不上商業區、行政區。以北投里為例,附近均被規劃為工業區 ,商業開發的價值均較其它里來得少,無怪乎北投里居民不滿這項開發計劃。單就這點,不難發現,凡是想藉著淡海新市 鎮開發計畫,而進行土地開發者,大多支持政府這項政策。但是若與自身利益相衝突者,大多強烈反對這項開發計畫;誠 如淡海新市鎮促進委員會委員莊根松所言,「任何一項國家建設都需要有個人利益的稍微犧牲」,但是,讓人擔心的是, 「砍頭生意有人做、賠錢生意沒人做」的中國老傳統觀念前提下,政府要如何兼顧既得利益者的保障,又能充份開發荒蕪 田地,這的確是項難解的課題。

國宅建設問題

在淡海新市鎮的示範社區內,原本配置了二千戶的國宅要給台北縣,但是在核算每戶的房屋底價結果,卻發現每坪的讓售 底價是在十五萬元之譜,比原元預估的每坪八萬元高出許多,使得整個新市鎮的國宅計畫橫生變數。 淡海新市鎮在當初的構想中,原本預定興建約八千戶的國宅,提供給一般的中低收入戶購買。北縣國宅局官員在日前表示 ,當初會應營建署的要求,針對北縣民眾對淡海新市鎮的需求調查,結果發現,包括國宅等候戶、公教人員、勞工、老人 等族群,至少需要七到八千戶的國宅,而這其中,光是國宅等候戶就有一千三百多戶,顯示台北縣的民眾對淡海新市鎮的 需求程度很大。而當初在興建國宅時,營建署前任督查長潘禮門在視察淡海新市鎮的業務時,曾說過「每坪國宅八萬元」 的豪語,當時令外界的印象非常深刻。淡海新市鎮促進委員會的委員莊根松也表示,淡海新市鎮的建立,有一半的原因是 因為李總統曾說過的,要建一坪六萬元的國宅,供低收入戶購買。同時,在當初的規畫中,原本計算讓北縣配售二千戶, 而讓台北市配售六千戶。由於新市鎮是由內政部營建署主導開發的,區內「綜合示範社區」更是營建署在開發時宣傳的樣 版,希望能帶動廉價國宅的國宅政策。所以在規劃示範綜合社區時,營建署是信心滿滿的。但是就在日前,營建署評估綜 合示範社區國宅的讓底價,卻計算出每平方公尺高達四萬三千元,換言之,就是每坪大約要十五萬元,相當接近淡水市區 的一般房價。由於這個價格實在是高了,而省住都局也認為這個價格太過昂貴,將來一定不會被消費者接受,已經決定暫 緩價購,使得當初的國宅計畫陷入僵局。而縣府國宅單位評估北縣國宅等候戶的需求仍然很高,所以正簽報縣長,打算繼 續爭取價購。北縣政府官員針對這個估價表示,是從與建完工後的預估價格,包括了公共設施等在內,所以若以現在眼來 看,這個價格是貴了些。但是地方人士則表示,這離當初每坪八萬元的政策實在是差太多了,何況現在的捷運工程尚未延 長到新市鎮裡,一旦捷運要開始延長到新市鎮區內,再加上捷運的成本費用根本是天價,如果捷運成本也要轉嫁到民眾身 上的話,那這一坪十五萬元的國宅,不是又要漲價了?這樣的結果,使得新市鎮的遠景,又蒙上了一層的陰影。

建設潛在問題

在營建署的交通規劃上,也存在著一些問題;同時,淡海新市鎮促進委員會委員莊根松說,交通的確是淡海新市鎮為淡水 地區帶來的最大的問題;而營建署在計畫中也承認,在建設淡海新市鎮時會帶來一些潛在的交通上的問題,包括了:

一 台2線竹圍段:

台2線竹圍段靠近河側緊鄰台北捷運淡水線之路權界限,山側則有工商專校等建物緊沿路側,路寬緊約16-22公尺, 雖然計畫路寬達40公尺,但是在近年來台2線已經拓寬過一次,若在近期再次擴大拆遷範圍,必定會遭受居民的阻力。

二 關渡大橋:

關渡大橋橋面為四車道,二端橋頭之匝道均為單車道,若作為淡海新市鎮的聯外道路,則須容納台北-淡海-北海岸的全 部交通,其容量必將不足,改善之道則是必須將包括橋樑拓建並改建橋全部的匝道。

三 台15線省道:

台15線是從關渡橋到「挖子尾」一帶,計劃路寬是25公尺,但是目前的台15線沿路二側的建物密佈,加上現在的路 面寬度只有15公尺;如果新市鎮的聯外道路打算沿著台15線而建,那麼,在取得用地及建物拆遷等成將成為執行上的 阻力。

四 八里鄉淡水河橋是行經淡水河洪水位的行水區。

五 竹圍段淡水河河中橋:

如果外聯道路沿著竹圍段淡水河岸而行,則大部分的路線必須行經水區,袛有採用長跨徑橋樑以減少水中墩柱的數量。

六 淡水段淡水河河中橋:

本段路線是自竿蓁林河岸沿淡水紅樹林側通往沙崙,但是這樣的路線一定會經過部份的紅樹林保留區,在工程上需要採長 跨徑橋以減低破壞。但在施工中的墩注的所在地點,又將會影響部份的水棲動物之存活,且有破壞景觀的問題存在。

七 淡海特定區主幹道:

淡海特定區內計畫設有二條南北走向的主要幹道為最寬的計畫道路,但是由於在這地區的地形起伏不定,而使得幹道不能 沿著地表而行,需要以高架橋或是路塹來配合縱坡的布設,而和東西向道路形成立體交叉道。這樣的工程在時間成本上或 是經濟上都是一大負擔。

八 淡江大橋:

為了配合台灣北部的沿海地區的開發計畫,政府曾有在淡水河口興建淡江大橋的計畫,但是直到目前為止,淡江大橋的計 畫尚未經具體的評估,而且可行性還在研究當中。但是新市鎮的交通計畫中,是把淡江大橋視為聯外道路的一部分,以加 強新市鎮及八里地區之間的聯繫。

九 淡水外環線:

淡水外環線是指公路局目前在辦理的台2線的改善繞道路段,是從竿蓁林到林子,其中淡江大學與竿蓁林間通過山谷區, 路線大都是沿著山側而行,腹地很小,直接進入道路的需要就相對減低,是在現在的東西向道路交叉處,可能需要變更成 為立體交叉道,這樣會使得才完工通車不久的外環線,再度面臨封閉施工的況態。

十 淡水中山路

淡水中山路原屬於台2線,可經市中心,但是中山路已經成淡水市中心的主要道路,不適合再進行拓寬,而必須與淡約僅 有35公尺,聯外幹道若採用高架橋通過的話,尚可勉強可行,但是實際情況上卻是無法佈設上下匝道。然而,淡海新市 鎮所帶來的問題,還不只是在新市鎮與外界的聯結,重點還是在於台北到淡水的隘口。市區內的交通計劃再完整,但是對 外交通上的問是卻還沒有解決。從交通層面來檢討新市鎮的規劃,似乎是太急章了些。而很多的本質上的問題也沒有做完 善的規劃。


以上作者為姚怡萱,資料轉載自『淡海新市鎮綜合示範社區開發計畫環境影響說明書』

回前頁